Nieważność umowy przedwstępnej związana jest także z zawarciem jej w niewłaściwej formie, czyli niedotrzymaniu formy aktu notarialnego. Świadomość wymagań prawnych może uchronić nabywcę przed przyszłymi problemami oraz dotkliwymi konsekwencjami, wynikającymi z braku ważności umowy. Najbardziej dotkliwe będą straty finansowe
Odbierając mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim od dewelopera przyszłego właściciela czeka szereg formalności z tym związanych. Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie sporządzenie protokołu usterkowego ale także podpisanie umowy przyrzeczonej, przepisanie liczników, zmiana meldunku itd. O wszystkich formalnościach, które Cię czekają i jakie musisz dopilnować dowiesz się formalności związanych z odbiorem mieszkania lub domu od dewelopera należy zaliczyć:Sporządzenie protokołu odbioru technicznego mieszkania lub domu;Potwierdzenie usunięcia wad wskazanych w pierwszym protokole podczas dokonywania drugiego odbioru mieszkania;Przepisanie liczników mediów: wody, elektrycznego i gazu (w zależności od inwestycji);Podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwanego aktu notarialnego i przeniesienie własności;Formalności związane z bankiem i kredytemFormalności związane z podatkiem od nabytej nieruchomościProtokół odbioru mieszkania lub domu od dewelopera:Podczas odbierania mieszkania od dewelopera i sprawdzenia zastanego stanu technicznego, właściciel wraz z wynajętym przez siebie specjalistą zgłasza zauważone wady lokalu, które następnie deweloper musi usunąć na swój koszt zgodnie z ustawą deweloperską oraz zapisami umowy między obiema stronami. Usterki są zapisywane na protokole odbioru mieszkania od dewelopera, na którym znajdziemy również informacje dotyczące:Danych stron umowy, dewelopera i przyszłego właściciela lokalu;Informacje o numerze budynku, mieszkania, dokładnej powierzchni użytkowej zmierzonej przez geodetę;Dane mówiące o stanie liczników mediów prądu, wody, ogrzewania i gazu wraz z ich odczytem na dzień odbioru mieszkania;Informacje o ilości przekazywanych dla mieszkania kluczy, pestek i pilotów;Szczegółowy spis wykrytych wad technicznych koniecznych do usunięcia przed kolejną wizytą z ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper ma obowiązek w następujących terminach:14 dni od dnia odbioru mieszkania ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek;30 dni od dnia odbioru mieszkania usunąć wszystkie przypadku uzyskania przez właściciela mieszkania pisma odrzucającego usterkę oraz jej naprawę, należy zgłosić się do wcześniej wynajętego specjalisty, który był na odbiorze w celu dokonania poprawnej argumentacji uwagi przed deweloperem i wyegzekwowania od dewelopera usunięcia wady. Ponowny odbiór mieszkania (drugi)W przypadku stwierdzenia usterek podczas pierwszej wizyty odbiorowej i wpisania ich do protokołu – niezbędne będzie ponowne odebranie mieszkania. Podczas drugiej wizyty odbiorowej należy sprawdzić szczegółowo czy wszystkie usterki zostały usunięte poprawnie przez dewelopera. Niestety część deweloperów podchodzi do wad dosyć niedbale i zamiast naprawić porządnie usterkę np. naciąć odpowiednio pęknięcie tynku i wypełnić powstałą bruzdę akrylem, a następnie zamalować – jedynie je zamalowuje fragment ściany. Ma to na celu maskowanie dalej występującej wady przed właścicielem i pozbycie się konieczności usunięcia drugiego z rzędu odbioru koniecznie należy sprawdzić wszystkie okna, drzwi i grzejniki. Często podczas likwidacji jednej z usterek „fachowiec” od dewelopera może zarysuje jakiś element i nie zgłosi tego dalej. Usterki znalezione w mieszkaniu można zgłaszać do skutku, aż do pełnego ich usunięcia. Niestety praktyka pokazuje, że czasami należy spotkać nawet się 4-5 razy, aby ostatnia wada została poprawnie naprawiona. Przepisanie liczników W zależności od tego czy dokonujemy odbioru mieszkania od dewelopera czy odbioru domu lub segmentu, wraz z odbiorem mamy do przepisania różnego typu liczniki mediów dostarczanych na inwestycję. Dla mieszkania zazwyczaj są to licznik prądu i wody oraz ogrzewania, dla domu dochodzi zazwyczaj dodatkowo przepisać licznik wody powinniście udać się do zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie;Należy mieć przy sobie dowód tożsamości, umowę zakupu (lub akt notarialny) i protokół odbioru nieruchomości od przepisać licznik prądu i zdjąć plombę koniecznie należy udać się do dostawcy sieci przypisanego pierwotnie do danej inwestycji;Przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania uzyskanego od dewelopera lub ewentualnie wypełnionego podczas odbioru mieszkania druku;Podobnie jak w przypadku wody należy wyposażyć się w dowód tożsamości i umowę często plomba na liczniku jest już zdjęcia na odbiór, a przepisanie licznika prądu ogranicza się do cesji umowy pomiędzy właścicielem, deweloperem i dostawcą licznika gazu następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania lub domu;Na przepisanie należy zabrać dowód osobisty i umowę kupna nieruchomości lub akt notarialny;W przypadku kiedy licznik nie został jeszcze założony, a umowa dotycząca dostawy mediów jest dopiero podpisywana należy dostarczyć dodatkowo protokół szczelności instalacji oraz opinię kominiarską (obydwa dokumenty powinniśmy uzyskać od wykonawcy obiektu/dewelopera).Podpisanie aktu notarialnego Po technicznym odbiorze mieszkania od dewelopera następuje chwila, kiedy zostajemy zaproszeni do podpisania aktu notarialnego u dedykowanego przez dewelopera notariusza. Podpisanie przeważnie odbywa się od kilku do kilkunastu tygodni po odbiorze kluczy, choć są przypadki skrajne – jak podpisanie aktu w ciągu tygodnia od bezusterkowego odbioru czy po ponad roku. Drugi przypadek jest jednak zwykle spowodowany niedotrzymaniem terminów umownych przez dewelopera. Na samo podpisanie aktu notarialnego zabierz ze sobą dowód tożsamości i umowę kupna nieruchomości. O całej procedurze na pewno też poinstruuje Cię deweloper. Podczas wizyty u notariusza zostanie właścicielowi szczegółowo przeczytany akt notarialny przeniesienia własności, który później obie strony umowy deweloperskiej podpisują. Formalności związane z kredytem i bankiemW zależności od banku i umowy z nim zawartej, formalności mogą różnić się w każdej z umów. Należy szczegółowo zapoznać się ze swoją umową i skrupulatnie przeanalizować ją pod kątem terminów wypłacania transz kredytu za mieszkanie oraz dokumentami jakie należy złożyć do banku po odbiorze mieszkania od dewelopera. Formalności związane z podatkiem od nieruchomościW momencie kiedy zostajemy prawowitym właścicielem mieszkania lub domu musimy opłacać podatek od gruntu lub użytkowania wieczystego. W tym celu należy udać się do urzędu miasta/gminy i wypełniając formularz IN-1 dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada Profil Zaufany, możliwe jest wykonanie tej czynności elektronicznie z jeżeli nowo nabyta nieruchomość będzie docelowym miejscem naszego zamieszkania powinniśmy (choć nie jest to obowiązkowe) zgłosić to w urzędzie skarbowym wypełniając formularz ZAP-3.
Standardowa opłata notarialna, z którą należy się przy tym liczyć, jest taksa, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży. Dokładna kwota taksy notarialnej zależy od wartości całej transakcji. Następnie osoba kupująca mieszkanie musi być przygotowana na opłatę za odpis aktu notarialnego. Koszty i opłaty związane z podpisywaniem umowy deweloperskiej to podatki i koszt taksy notarialnej. Czym jest umowa deweloperskaUmowa deweloperska to popularna na rynku pierwotnym umowa między deweloperem a kupującym mieszkanie lub dom. Według prawa umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że deweloper zobowiązany jest przede wszystkim do wybudowania danego mieszkania i późniejszej sprzedaży poprzez umowę przyrzeczoną, a kupujący wpłaca ustaloną cenę z góry. Pierwsza ustawa regulująca umowę deweloperską pochodzi z 16 września 2011 roku i powstała jako odpowiedź na bankructwa deweloperów, które powodowały utratę pieniędzy ich klientów. Dlatego właśnie ustawa ta chronić ma przede wszystkim kupujących i wprowadzać ścisłe regulacje umowy deweloperskiej, czyniąc ją maksymalnie bezpieczną dla kupującego. Dzieje się tak za sprawą powierniczych czy prospektów informacyjnych. Kupujący do czasu podpisania umowy przyrzeczonej nie musi ponosić żadnych kosztów takich jak podatki od nieruchomości, czy za użytkowanie wieczyste. Co powinna zawierać umowa deweloperskaZawartość umowy deweloperskiej jest szczegółowo wypunktowania w artykule 22 ustawy. Przedstawiamy, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej:Strony biorące udział, miejsce i data nabycia mieszkania, wraz z podatkiem VAT. Pamiętajmy o zwróceniu uwagi na zawarcia w cenę również innych części lokalu jak balkon, czy chociażby chodniki i oświetlenie budynku. Cena może zmienić sięjedynie za zgodą obydwu stron. Szczegółowe informacje o nieruchomości: powierzchnię działki, stan prawny z oznaczeniem użytkownika wieczystego lub właściciela, obciążenia i cech budynku takich jak powierzchnia czy ilośćpięter. Określenie usytuowania mieszkania w i układ pomieszczeń w mieszkaniu lub domu, zakres i standard prac termin przeniesienia prawa do mieszkania na kupującego. Wysokość i terminy wpłat dla dewelopera przez kupującego takich jak informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym, gwarancji bankowej lub pozwolenia na budowę i termin zakończenia warunków odstąpienia od umowy i warunków zwrotu pieniędzy. Jest to punkt, który szczególnie powinien interesować kupującego. Również określenie karach umownych i odsetkach dla obydwu pomiaru o odbiorze prospektu informacyjnego przez odbioru lokalu i sposób zawiadomienia o dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia praw własności lokalu na kupującego. I inne, które znaleźć można w art. 22 ustawy co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiejPrzy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy być czujnym, a jeszcze bardziej, gdy umowa ta nie ma formy aktu notarialnego, a jest np. umową rezerwacyjnąRachunek powierniczyWybierajmy tych deweloperów, którzy posiadają rachunek powierniczy, gwarantuje nam on ewentualny zwrot kosztów wpłaconych na poczet umowne i terminyPrzeanalizuj dokładnie, najlepiej z pomocą fachowca w tej dziedzinie, jakie kary umowne zapisane są w umowie, zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego. To samo dotyczy terminów oddania inwestycji czy odbioru mieszkania, a także wpłat. Kary umowne wiążą się ściśle z terminami i jeśli deweloper będzie spóźniał się z oddaniem inwestycji i podpisaniem umowy przyrzeczonej to czekają go kary za zwłokę za każdy dzień, o ile zawarte będą w umowie. Na nabywcę kary umowne mogą być nałożone za niestawienie się na odbiór mieszkania, czy niepłacenie w terminie składek na fundusz powierniczy. Prospekt informacyjnyDokładne przeczytanie prospektu informacyjnego zagwarantuje nam kompletną wiedzę na temat inwestycji, dając możliwość, chociażby zweryfikowania czy deklarowane materiały zostały użyte do budowy, czy deweloper użył tańszych zamienników. Prospekt informacyjny, jak i umowę deweloperską najlepiej przeanalizować z fachowcem, by była ona dla nas jak najkorzystniejsza i bezpieczna. Nieuczciwi deweloperzy i umowy pisemneUmowę deweloperską podpisać należy w formie aktu notarialnego, jednak istnieją inne rodzaje legalnych umów z deweloperami, które niestety wykorzystywane są przez nieuczciwych inwestorów. Mogą to być umowy rezerwacyjne czy umowy przedwstępne, ale zwykle charakteryzują się tym, że deweloper wymaga wpłacenia zaliczenia swój konto na poczet przyszłej budowy w zamian za zobowiązanie do sprzedaży danego mieszkania danej osobie. Umowy takie nie są nigdy podpisywane notarialnie i należy wystrzegać się ich jak ognia, bo często oznaczają nieuczciwego dewelopera, gdyż żaden notariusz nie podpisałby tak skonstruowanej umowyUmowa deweloperska a koszty i opłaty Umowa deweloperska jest zawsze podpisywana w formie aktu notarialnego. Oznacza to konieczność wizyty u notariusza, który zgodnie z prawem pobiera opłatę (tzw. taksę notarialną). Taksa notarialna jest określona w przepisach i zwykle będzie wynosić 1-2 tys. zł za zakup standardowego mieszkania. Zgodnie z prawem, notariusz weźmie połowę wyliczonej kwoty od nas, a drugą część zapłaci deweloper. W teorii można umówić się, że koszty umowy deweloperskiej ponosi deweloper (zgodnie z prawem nabywca nie może zapłacić więcej niż połowę kosztów za sporządzenie aktu notarialnego). Z naszego doświadczenia wynika jednak, że zwykle koszty te są dzielone po połowie. Podpisując umowę, zwykle będziemy musieli zapłacić zaliczkę lub zadatek. Jest to standardowa praktyka deweloperów, którzy żądają niewielkiej kwoty pieniędzy nawet na wczesnym etapie powstawania inwestycji. Ta pierwsza rata nie powinna wynosić więcej niż 10 proc. wartości przedmiotu umowy - szczególnie w przypadku zadatku, który możemy utracić, jeśli odstąpimy od umowy deweloperskiej. Maksymalne wysokości taksy notarialnej określone przez rozporządzenie to:Cena nieruchomości Wysokość taksy notarialnejdo 3000 zł 100 złod 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 złod 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złod 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złod 60 000 zł do 1 000 000 zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złod 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 złpowyżej 2 000 000 zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł Informacje związane z karami umownymi Podpisując umowę deweloperską musimy się także liczyć z kosztami wypisów aktu notarialnego. O maksymalnej stawce mówią przepisy i nie może to być więcej niż 6 zł za stronę. W praktyce koszt wypisów to dodatkowe 100 do 200 zł. Wypisy, czyli egzemplarze umowy będą potrzebne dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego, a jeśli zaciągasz kredyt również dla banku udzielającego kredytu. Innym kosztem będzie wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. Niezależnie od wielkości nieruchomości i wartości przedmiotu umowy koszt wpisu to 150 zł. Jako nabywca musisz również pamiętać o tym, że koszt wypisów i koszt aktu notarialnego jest zwykle podawany w kwocie netto. Do ostatecznej ceny tych kosztów należy więc dodać 23 proc. podatek VAT. Podatki i opłaty umowa deweloperska Podpisując umowę deweloperską musimy zapłacić podatek VAT (w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie należy zapłacić podatek PCC - podatek od czynności cywilnoprawnych). Najczęściej podatek VAT wynosi 8 proc. (może jednak być wyższy przy większych metrażach). Należy o tym pamiętać, bo czasami deweloperzy kuszą niską ceną podaną „netto”, a później finalna cena i tak podana jest jako „brutto”. Jak obniżyć koszty i opłaty umowy deweloperskiej? Ustawa deweloperska zobowiązuje podział kosztów notarialnych dotyczących umowy deweloperskiej po połowie. Nie mówi jednak nic o kosztach umowy przyrzeczonej. Z naszego doświadczenia i wielu analiz umów deweloperskich wynika, że zwykle deweloperzy obciążają nabywcę całością opłat za umowę końcową. Możesz spróbować wynegocjować zmianę tych kosztów. Czasami deweloperzy zgadzają się na podział kosztów notarialnych a nawet „sfinansowanie” umowy końcowej. W praktyce jest to jedyny sposób na obniżenie kosztów związanych z umową deweloperską (podział kosztów umowy przyrzeczonej jest precyzowany już w umowie deweloperskiej). Pozostałe opisane koszty są ustanowione przez prawo i nabywca nie możliwości ich optymalizacji. Oceń artykuł: Koszty i opłaty które wiążą się z podpisaniem umowy deweloperskiej | 886 070 575 Średnia 5/5 na podstawie 360 opinii.
Jak zachować się u notariusza? Przed podpisaniem aktu notarialnego warto umówić się z notariuszem na rozmowę. Przed notariuszem dokonuje się szeregu czynności. Najpopularniejsze z nich to podpisywanie umów. Jednak warto wiedzieć, że notariusz dokonuje również innych czynności. Należy również wiedzieć jak zachować się u
Kupno własnego domu to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych w życiu. Nawet drobne niedopatrzenia w kwestiach formalnych mogą przynieść szereg poważnych problemów w przyszłości. Aby ich uniknąć, zdecyduj się na współpracę z doświadczonym deweloperem, który ma stabilną pozycję na rynku. Zapoznaj się także dokładnie z treścią podpisywanych umów i zawczasu dowiedz się, które z nich wymagają formy aktu notarialnego. Kupując dom na rynku pierwotnym, możesz spotkać się z różnymi rodzajami umów. Jeśli interesujesz się inwestycją, która jest w trakcie realizacji, to zapewne będziesz podpisywać umowę deweloperską, a następnie umowę o przeniesienie praw własności. Możesz także zawrzeć umowę rezerwacyjną, jeśli potrzebujesz czasu np. na to, aby dopełnić wszelkich formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy chcesz kupić nieruchomość, która już ma formę prawną zezwalającą na użytkowanie budynku, wówczas możesz podpisać także umowę przedwstępną. Umowa rezerwacyjna - to umowa, dzięki której zyskujesz czas, np. na pozyskanie funduszy na zakup nieruchomości. Umawiasz się z deweloperem, że przez wskazany w umowie czas nie będzie on proponował lokalu innym nabywcom. Więcej na temat umowy rezerwacyjnej przeczytasz we wpisie: Co to jest umowa rezerwacyjna? Co dzięki niej zyskasz?Umowa przedwstępna - dotyczy domów/lokali, które posiadają pozwolenie na użytkowanie. Jeśli budynek, którym jesteś zainteresowany, został już wybudowany i ma wymaganą formę prawną, wówczas podpisujesz z deweloperem umowę przedwstępną. Stanowi ona zobowiązanie do tego, aby wskazane w niej strony zawarły w przyszłości umowę deweloperska - dotyczy tych nieruchomości, które nie zostały jeszcze ukończone. Wszelkie kwestie związane z wymogami prawnymi dotyczącymi umowy deweloperskiej zostały zawarte w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu przeniesienia praw własności - to umowa, dzięki której zyskujesz prawo własności do domu/lokalu, poświadczone odpowiednim wpisem w księdze wieczystej. Od momentu jej podpisania stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Nie wszystkie wymienione wyżej umowy zawierane z deweloperem wymagają formy aktu notarialnego. Jednak w niektórych przypadkach jest on obligatoryjny - w przeciwnym razie umowa jest nieważna. Tę kwestię reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednoznacznie wskazuje ona, że umowa deweloperska, aby była ważna z prawnego punktu widzenia, musi zostać podpisana u notariusza. Kolejny kontrakt, który również musi mieć formę aktu notarialnego to umowa sprzedaży/umowa przeniesienia praw własności. Jeśli chodzi o umowę przedwstępną, to także i ona może zostać podpisana w obecności notariusza, jednak może też mieć charakter umowy cywilno-prawnej. Należy jednak mieć na uwadze, że aby była ważna, musi zostać sporządzona na piśmie. Umowa rezerwacyjna z kolei to kontrakt cywilno-prawny, który dla swojej ważności musi być zawarty w formie pisemnej, forma aktu notarialnego nie jest w tym przypadku wymagana. Ustawodawca ustanowił wymóg podpisywania niektórych kontraktów w formie aktu notarialnego nie po to, aby nałożyć na strony umowy dodatkowe obowiązki i komplikacje związane z wizytą u notariusza. Powstał on, by zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Jeśli umowa deweloperska lub umowa sprzedaży/przeniesienia praw własności nie zostanie podpisana u notariusza, to będzie nieważna. Oznacza to, że żadna ze stron nie będzie mogła przed sądem dochodzić roszczeń w sytuacji, gdy któraś z nich nie wywiąże się z umowy. Umowa podpisywana u notariusza wymaga osobistej obecności każdej ze stron umowy. Nie może być podpisana zdalnie. Obowiązkiem notariusza jest upewnić się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość podpisują ją dobrowolnie, a także rozumieją zapisy umowy. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego związane jest z dodatkowymi opłatami, których wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Koszty podpisania umowy deweloperskiej solidarnie ponoszą po połowie zarówno deweloper, jak i kupujący. Marzy Ci się przestronny dom pod miastem i szukasz inwestycji realizowanych w spokojnej okolicy? Sprawdź, które budynki na osiedlu Świerkowe Bielany wciąż są dostępne do rezerwacji i wybierz swój dom na Bielanach Wrocławskich! Jeśli masz pytania dotyczące umów zawieranych podczas zakupu domu - skontaktuj się z naszym przedstawicielem. Pamiętaj, jesteśmy po to, by Ci pomóc!
ሆеዉ ιհ твէпсሸմω фፋξохуጏ
Чицեհ կоՉощеቷешሻб у մաֆуր
Ωрюֆиዉ ዋовጯглоснУմፈфиν ուψεπዥнጭгу уሀէ
Ωհኞ адисрυሩу ኺаχиքΛу теጵፐйաσ
Po dokonaniu formalności związanych z wydaniem mieszkania po akcie notarialnym należy udać się do elektrowni, wodociągów oraz gazowni w celu przepisania liczników na nowego właściciela. Kupujący musi tam zawrzeć nową umowę, natomiast sprzedający – wypowiedzieć już istniejącą. Zazwyczaj w tym celu wystarcza dostarczenie Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przenoszącego własność jest końcowym, a zarazem bardzo istotnym, etapem procesu nabywania mieszkania albo nieruchomości z domem jednorodzinnym, na podstawie umowy deweloperskiej. W samej treści umowy deweloperskiej (obligatoryjnie) powinien być wskazany termin przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności (art. 22 ust. 1 pkt 7 tzw. ustawy deweloperskiej). W związku z tym, już zawierając umowę deweloperską, mamy jako nabywcy wiedzę o tym, kiedy możemy się spodziewać i ewentualnie wymagać od dewelopera, zawarcia stosownego aktu notarialnego. W praktyce nierzadkim zjawiskiem są jednak pewne przesunięcia czasowe, z którymi należy się liczyć. Umowa deweloperska zazwyczaj przyznaje nam prawo do żądania określonej kary umownej od dewelopera za okres opóźnienia w przeniesieniu prawa własności mieszkania (art. 22 ust. 13 ustawy deweloperskiej). W takiej sytuacji będzie nam również przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, pod warunkiem, że wyznaczymy deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności. Po jego bezskutecznym upływie istnieje możliwość, ale nie obowiązek, złożenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej). Jest to rozwiązanie radykalne, ponieważ powoduje taki skutek, jakby umowa nie została w ogóle zawarta. Oznacza więc ostateczną rezygnację z nabycia mieszkania, z jednoczesnym uzyskaniem prawa do zwrotu wpłaconych środków. W praktyce rzadko dochodzi do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywców. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku podjęcia takiej decyzji, nie traci się uprawnienia do żądania od dewelopera kary umownej za okres zaistniałego do czasu odstąpienia od umowy opóźnienia w przeniesieniu własności, w stosunku do terminu określonego w umowie deweloperskiej. Odstąpienie od umowy deweloperskiej, w przypadku opóźniania się dewelopera z przeniesieniem własności, może się w praktyce okazać niezbędne, celem nabycia innego mieszkania, aby nie utracić prawa do zwolnienia z podatku PIT. Z drugiej strony należy pamiętać, że podpisanie aktu notarialnego nie jest tylko uprawnieniem, ale również stanowi nasz obowiązek. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności mieszkania, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się było spowodowane działaniem siły wyższej (art. 29 ust. 5 ustawy deweloperskiej). Odstąpienie przez dewelopera od umowy powoduje te same, daleko idące, skutki, co opisane wyżej, to jest umowę deweloperską poczytuje się za niezawartą. W takiej sytuacji, jeżeli nie dojdzie do osobnego porozumienia z deweloperem, nie będziemy mogli nabyć własności mieszkania, nawet w przypadku wcześniejszego dokonania całej wymagalnej do tego czasu płatności, która zostanie nam zwrócona. Warto więc zachować czujność i stawić się we wskazanym przez dewelopera terminie w kancelarii notarialnej. Ewentualnie, w przypadku braku możliwości stawienia się w wyznaczonym terminie, należy uzgodnić z deweloperem inny możliwy termin podpisania aktu notarialnego. Z przezorności dobrze udokumentować takie uzgodnienie na piśmie albo przynajmniej w formie mailowej. Zawarcie aktu notarialnego może zostać w naszym imieniu dokonane także przez ustanowionego pełnomocnika, co może zainteresować w szczególności osoby planujące dłuższą nieobecność. Pełnomocnictwo takie powinno jednak zostać udzielone również w formie aktu notarialnego, jednak można tego dokonać w dogodnym dla siebie terminie i wybranej kancelarii notarialnej. Jakie znaczenie ma akt notarialny przeniesienia własności mieszkania przeczytasz tutaj. © Andrzej Grad. Wszelkie prawa zastrzeżone. Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj.
Akt notarialny przenoszący własność podpisała jednak już po terminie. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał, że spowodowało to utratę prawa do ulgi. Innego zdania był sąd. WSA w Gdańsku wskazał, że warunkiem uzasadniającym zwolnienie z PIT nie jest definitywne nabycie własności lokalu, a wydanie pieniędzy na lokal.
Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym związana jest nierozerwalnie z wyborem sprawdzonego i rzetelnego dewelopera. Inwestycje deweloperskie należą do bardzo skomplikowanego i złożonego procesu związanego z budową nieruchomości a także załatwieniem szeregu spraw natury prawnej. Aby transakcja z deweloperem była skuteczna, kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy. Obowiązujące do 29 kwietnia 2012 roku przepisy prawa nie regulowały żadnym aktem prawnym sposobu zawierania umów deweloperskich. Prowadziło to często do nieporozumień i sporów pomiędzy stronami umowy. Często bardziej chronione były interesy inwestora a w mniejszym stopniu interes nabywcy. Aby unormować sytuację na rynku nieruchomości podjęto szereg działań, których efektem było uchwalenie w dniu 16 września 2011 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku i znacząco wpłynęła na rozpoczynane lub planowane w najbliższym czasie inwestycje deweloperskie. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, obliguje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na klienta, lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie określono także między innymi obowiązki jakie ciążą na deweloperze jeszcze przed podpisaniem właściwego kontraktu, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść umowy deweloperskiej, sposoby ochrony wpłat wnoszonych prze klienta, a także zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadzone ustawą przepisy ze względu na swoją złożoność, mogą być przyczyną pewnego uspokojenia poprzez zwiększenia bezpieczeństwa klienta, ale i być może ograniczenia inwestycji. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami umów – umową deweloperską i umową kupna gotowego mieszkania. Umowa deweloperska Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji budowlanej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera. Powinna ona zawierać szereg elementów określonych w ustawie, zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jest to taki rodzaj umowy, która zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane. Deweloper zobowiązuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu, by przenieść ją na kupującego. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji. Stronami umowy deweloperskiej są przeważnie deweloper z jednej strony i kupujący po drugiej stronie. Powstaje tu pewien rozdźwięk, ponieważ deweloper to wyspecjalizowana firma zajmująca się zawodowo usługami budowlanymi, natomiast nabywca jest przykładem konsumenta, który raczej słabo orientuje się w obowiązujących przepisach prawa. Taka sytuacja była przyczyną nierównowagi stron często niekorzystna dla konsumenta. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne równoważą bardziej pozycje obydwu stron. Zawierane aktualnie umowy powinny obejmować zarówno zobowiązania dewelopera jak i nabywcy. Zobowiązania i prawa dewelopera Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim: wybudowanie budynku mieszkalnego, wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej, przeniesienie odrębnej własności lokalu na nabywcę wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnica, garaż itp.); określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (np. korytarz, klatka schodowa itp), Bardzo ważnym zobowiązaniem dewelopera, które bezwzględnie musi być zapisane w umowie jest zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości we Wrocławiu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę. Daje to gwarancję dla nabywcy, że wybudowany lokal zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie nie będzie mógł być sprzedany przez dewelopera innemu klientowi. Prawa dewelopera Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku: niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej; niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej, Jeżeli nabywca wyjaśni, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. zwana powszechnie ustawą deweloperską bardzo szczegółowo wymienia wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej. Każda zawierana umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać przedmiot umowy, strony umowy, termin zakończenia budowy, wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają. Do ważnych elementów takiej umowy należy także zaliczyć określenie wysokości kwoty należnej deweloperowi, terminy oraz ewentualne warunki jej płatności oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak np.: powierzchnia działki budowlanej, opis stanu prawnego nieruchomości, położenie domu jednorodzinnego lub budynku - usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu; zakres i standard prac wykończeniowych oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu; odbiór nieruchomości przez nabywcę, warunki odstąpienia od umowy - zgodnie z ustawą, . warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę. Deweloper w umowie jest zobowiązany także wskazywać zabezpieczenia ustanowione na rzecz nabywcy dotyczące właściwego sposobu ochrony ich środków finansowych - zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Warto zaznaczyć, że istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Zobowiązania i prawa nabywcy Nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest wyłącznie osoba fizyczna, uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego, która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Do podstawowych zobowiązań nabywcy należy także zaliczyć: zobowiązaniem nabywcy jest zapłata określonej kwoty - ceny mieszkania, w terminach określonych w umowie. przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe. przystąpienie do odbiór nieruchomości po otrzymaniu zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, zgłaszanie usterek do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne w momencie odbioru lokalu, uczestniczenie w sporządzaniu protokół odbioru, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone nieprawidłowości i wady lokalu mieszkalnego, zobowiązanie do wpłaty ostatniej raty w momencie wykonania zobowiązania przewidzianego w umowie przez dewelopera. podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy. zobowiązanie do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli: umowa deweloperska nie zawiera określonych elementów zawartych w art. 22 ustawy, informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy, deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Nasze biuro nieruchomości we Wrocławiu chętni udzieli bardziej szczegółowych informacji wszystkim zainteresowanym.
Wydaje się, że Krajowa Rada Notarialna podchodzi sceptycznie do pomysłu wprowadzenia elektronicznego podpisu pod aktem notarialnym, a jako argument podaje bezpieczeństwo obywateli. Jednak potrzeba wypracowania rozwiązań technologicznych, które zapewnią bezpieczeństwo i umożliwią zawieranie umów notarialnych na odległość z
Odbiór mieszkania od dewelopera i przeniesienie własności to dwa ostatnie kroki, które dzielą nas od długo wyczekiwanego wręczenia kluczy do nowego mieszkania. Podpowiadamy, jak przez nie przejść i na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Odbiór mieszkania od dewelopera to pierwszy etap procedury przekazywania lokali ich nowym właścicielom. Inwestor przeprowadza ją zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie deweloperskiej. Podczas odbioru przyszli mieszkańcy sprawdzają wykonanie lokalu i starannie porównują zgodność z projektem oraz schematami instalacji. Tuż po tym następuje przeniesienie własności – podpisanie umowy sprzedaży z deweloperem i uzyskanie przez nabywcę pełnych praw do lokalu. Jak obie procedury wyglądają w praktyce, według jakich przepisów powinny przebiegać i na co zwrócić szczególną uwagę? Krok po kroku wyjaśniamy, jak przebiega odbiór mieszkania od dewelopera i co czeka cię tuż przed tym, gdy w końcu otrzymasz klucze do nowego mieszkania. Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku Obraz mastersenaiper z Pixabay Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, odbiór lokalu musi nastąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Jeśli nie ma sprzeciwu ze strony organów nadzoru budowlanego, a inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie, przyszli mieszkańcy otrzymują stosowne powiadomienie wraz z zaproszeniem na odbiór nowych mieszkań. Przy oględzinach i sprawdzaniu zgodności mieszkania z wszelkimi projektami, schematami i ustaleniami umowy przedwstępnej przyda się oko fachowca. Na odbiór mieszkania od dewelopera radzimy więc przyjść z inspektorem nadzoru budowlanego lub innym specjalistą z odpowiednimi kwalifikacjami, który pomoże ci wychwycić nawet najdrobniejsze wady. Z czasem mogą one bowiem urosnąć do problematycznych rozmiarów. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór, nie zapomnij o poziomicy, kątowniku czy miarce budowlanej. Na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera? Nie spiesz się – drobiazgowe oględziny nowego lokalu mogą zająć trochę czasu. Odbierając mieszkanie w stanie deweloperskim zwróć uwagę przede wszystkim na: prawidłowe osadzenie okien i parapetów, równe wykończenie ścian i podłóg, pęknięcia na powierzchniach ścian i podłóg, bezproblemowe otwieranie i zamykanie drzwi, prawidłowe umieszczenie skrzydeł drzwiowych (tak, by zmieściły się pod nimi płytki lub panele), doprowadzenie mediów, dostępność odpływów, wszelkie atesty (np. drzwi antywłamaniowych), prawidłowe działanie wentylacji, dodatkowe pomieszczenia i udogodnienia (np. miejsce w garażu, komórka). Oględziny nowej nieruchomości możesz wykonać sam, możesz jednak wspomóc się doświadczonymi specjalistami. Na rynku nieruchomości powstało już kilka podmiotów, które za względnie niewielką opłatę mogą Cię w tym wyręczyć. W procesie odbioru mieszkania od dewelopera pomaga chociażby Experteo - startup zrzeszający rzeczoznawców majątkowych. Protokół i usuwanie usterek Po wykonaniu odbioru sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w nim możesz zawrzeć wszelkie ewentualne wady i usterki wykryte podczas oględzin. Najpóźniej 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany doręczyć ci oświadczenie, w którym uzna lub odmówi uznania wad oraz uzasadni swoją decyzję. Każda uznana wada powinna być usunięta w przeciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tak się nie stanie (lub usterki wciąż będą obecne), inwestor powinien wskazać inny termin i uzasadnić swoje opóźnienie. Zakończenie odbioru Po zakończeniu odbioru mieszkania otrzymasz od dewelopera klucze do mieszkania. Od tego czasu lokal jest w twoim posiadaniu, a deweloper może do niego wejść tylko za twoją zgodą. Zanim jednak zaczniesz cieszyć się swoim nowym M, konieczna będzie jeszcze jedna procedura... Przeniesienie własności mieszkania Obraz Shahid Abdullah z Pixabay W świetle prawa właścicielem lub właścicielką mieszkania staniesz się dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, na podstawie której deweloper wyodrębni własność lokalu i przeniesie ją na ciebie. Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania? Dokument w formie aktu notarialnego powinien zawierać między innymi: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej, opis stanu prawnego przedmiotu umowy, opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy, ustalenia dotyczące z rękojmią lub gwarancją, zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej. Do umowy sprzedaży mieszkania powinien być dołączony również wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla twojego mieszkania i dokonanie wszelkich niezbędnych wpisów, które są niezbędne do prawidłowego wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności. Przeniesienie własności a wspólnota mieszkaniowa W momencie, w którym deweloper wyodrębni i przeniesie prawo własności do pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jej pierwszymi członkami stają się właściciel mieszkania oraz deweloper (który pozostaje właścicielem wszystkich pozostałych mieszkań do momentu przekazania ich innym nabywcom). Udział dewelopera we wspólnocie mieszkaniowej zmniejsza się z każdym kolejnym przeniesieniem własności mieszkania w budynku i przekazaniem go nabywcy. W momencie, gdy ostatni lokator odbierze swoje mieszkanie, inwestor zupełnie przestaje być współwłaścicielem budynku i członkiem wspólnoty. Fot. tytułowa: Free-Photos z Pixabay. Szukasz mieszkania w nowej inwestycji? Sprawdź oferty na Zobacz mieszkania Nowe M na sprzedaż - sprawdź oferty rt1F0. 404 432 100 16 101 93 83 372 463

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem